Qué es el LTV (Loan to Value) y cómo determina cuánto puedes financiar

Si alguna vez te han dicho "podemos financiar hasta el 40% del valor de tu inmueble", te estaban hablando del LTV sin nombrarlo. Es el número que determina, más que ningún otro, cuánto puedes pedir prestado con garantía hipotecaria.

Qué es el LTV

LTV son las siglas de Loan to Value, literalmente "préstamo sobre valor". Es el porcentaje del valor de tasación de un inmueble que un prestamista está dispuesto a financiar. Cuanto más bajo es el LTV de una operación, mayor es el margen de seguridad del prestamista frente a caídas de valor del inmueble o dificultades para venderlo en caso de impago.

Cómo se calcula

Ejemplo ilustrativo con fines exclusivamente explicativos, no una oferta real.

Por qué el LTV es más conservador en capital privado

El prestamista privado financia perfiles y situaciones que la banca tradicional descarta por scoring automatizado. Ese mayor riesgo se compensa con un margen de seguridad mayor: un LTV más bajo significa que, incluso si el inmueble tuviera que venderse en condiciones desfavorables, el importe obtenido seguiría cubriendo la deuda pendiente.

Rangos orientativos y generales. El LTV real de cada operación depende siempre de su análisis individual.

Qué factores hacen que el LTV varíe

• Tipo de inmueble: vivienda, local, nave o terreno tienen distinta liquidez de mercado
• Ubicación: zonas con mayor demanda permiten LTV más altos
• Estado de conservación: un inmueble en mal estado reduce el margen de financiación
• Cargas previas: si el inmueble ya tiene una hipoteca u otra carga, el LTV disponible se reduce en consecuencia
• Perfil de riesgo general de la operación: capacidad de devolución, finalidad de la financiación, plazo solicitado

Por qué entender el LTV te protege como cliente

Conocer el LTV esperado antes de iniciar cualquier gestión evita expectativas desajustadas. Si necesitas el 80% del valor de tu inmueble y el LTV realista para tu operación es del 35%, es mejor saberlo desde el primer momento que descubrirlo después de aportar documentación y tiempo.

Preguntas frecuentes

Conclusión

El LTV es, junto con el tipo de interés, el dato más importante para entender qué se puede financiar realmente con garantía hipotecaria. Preguntar por el LTV esperado antes de iniciar cualquier operación es la forma más rápida de saber si tu expectativa de importe es realista, y evita perder tiempo en una operación que nunca iba a encajar.